Ostimme omakotitalon joitakin kuukausia sitten ennen lumen tuloa. Nyt katossa on sula kohta ja jääpuikot roikkuvat räystäissä. Kuuluuko vastuu myyjälle vai ostajalle? Ennen kauppaa suoritettiin kuntoarvio. Yläpohjaa ei päästy tarkistamaan, sillä se on niin matala.
Ostajalta edellytetään kohteen tarkastamista ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistöä tarkastaessaan.
Ennakkotarkastuksessa ostajan on havaittava muun muassa rakennuksen käyttötarkoitus, sen ulkonainen ikääntyminen ja kuluneisuus sekä kunto päällisin puolin. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kyse, sitä perusteellisemmin ostajan on tarkistettava se.
Tarkastuksessa ei yleensä tarvitse suorittaa erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakenteita ei tarvitse purkaa ja tuskinpa myyjä tähän ennen kauppaa suostuisikaan.
Ostajan ei myöskään tarvitse tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei siihen ole erityistä syytä.
Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Myös ullakko- ja kellaritilat on tarkastettava, jos niihin on kulku. Useassa oikeustapauksessa on katsottu, että esimerkiksi matalaan alapohjan ryömintätilaan ostajan tarkastusvelvollisuus ei ulotu.
Valtaosa kiinteistöistä myydään tänä päivänä kuntotarkastettuna. Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistökauppariidoissa on vaihteleva. Perin harvoin tarkastus ulotetaan rakenteiden sisälle, jolloin kaupan jälkeen suoritetun remontin yhteydessä ilmenevät home- ja lahovauriot tulevat sekä ostajalle että myyjälle yllätyksenä.
Oletan, ettei ennen kauppaa suoritetussa kuntoarviossa ole tuotu esille yläpohjan lämpö- tai ilmavuotoja. Näin ollen ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus luottaa siihen, että yläpohja on asianmukaisessa kunnossa.
Kysyjän tapauksessa hänen tarkastusvelvollisuutensa ei ole ulottunut yläpohjan kunnon tarkastamiseen, ellei sinne ole ollut mahdollista päästä sen ahtaudesta johtuen.
Kysyjän tapauksessa näyttäisi lähtökohtaisesti siltä, että myyjä on kaupanvastuussa katon yläpohjan lämpövuodoista. Asiakokonaisuudessa tulee kuitenkin huomioida rakennuksen ja katon ikä, kauppahinta sekä muut vastaavat seikat. Toisin sanoen huomioitavaksi tulee, onko ostajalle myyty vanha vai uusi katto.
Myyjän ja ostajan välisessä kustannusten jaossa tulee ottaa huomioon tasonparannus, käyttöiän pidennys ja arvonnousu. Jos katto oli ostajalle myytäessä käyttöikänsä puolivälissä, kustannusten jako on paikallaan.
Ostajan tulee reklamoida myyjää havaitsemistaan virheistä kohtuullisen ajan kuluessa. Oikeuskäytännössä kohtuulliseksi ajaksi on katsottu 4-7 kuukautta virheen havaitsemisesta.
Ostajan olisi syytä teettää yläpohjasta kuntotutkimus, jotta saadaan selville, kuinka vaikutuksellisesta virheestä on kyse. Samalla tulee selvittää korjaustapa ja korjauskustannukset.
Mika Talviaro
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Talviaro Oy
www.lakineuvo.fi